上半年，广州经济持续稳定复苏，但市场需求仍待进一步激发和释放。

近日，合富研究院商业团队（以下简称“合富商业”）发布《2023年上半年广州商用物业市场总结》（以下简称“《总结》”），其中指出，上半年，广州写字楼、公寓、商铺三大商办业态的新增供应面积均较去年同期出现下降，在一定程度上制约了成交规模。

根据阳光家缘（广州市住建局数据平台）提供的数据，上半年广州写字楼新增供应面积约为9.5万平方米，同比减少11%，成交面积约为21.4万平方米，同比减少24%，成交均价同比减少35%至约26085元/平方米。

(资料图)

《中国经营报》记者注意到，从近4年（2019年～2022年）的新增供应量走势来看，广州写字楼在2021年迎来供应高峰，货量集中释放，2021年上半年新增约70.3万平方米，全年合计供应约102.6万平方米。另外，2019年上半年、2020年上半年及2022年上半年的新增写字楼供应量分别约为18.7万平方米、13.6万平方米、10.8万平方米，均高于2023年上半年。

合富商业分析指出，经历2021年的供应峰值后，广州写字楼近年来新增供应量波动走低的主要原因在于商办土地自持比例要求提高，导致进入销售市场的货量缩减。

成交量方面，上半年广州写字楼的成交面积亦低于近4年同期水平。阳光家缘提供的数据显示，2019年上半年、2020年上半年、2021年上半年及2022年上半年的成交面积分别约为22.9万平方米、26.4万平方米、40.6万平方米、28.3万平方米。合富商业方面认为，上半年广州写字楼成交量较往期减少，主要由于土地市场规则改变带来的供应缩量，以及宏观经济面临持续受压影响需求。

值得注意的是，上半年广州写字楼的成交均价高于近年大多数时期，其水平仅低于2022年上半年（由珠江新城整栋网签形成的特殊峰值）。

另一方面，由于大宗交易切换区域，上半年广州外围区域（包括番禺区、黄埔区、南沙区、花都区、增城区、从化区）的写字楼成交面积同比增加121%至18.2万平方米，成交面积占比为85%，同比增加56个百分点。其中，南沙区的表现最为活跃，多个板块均出现单宗成交面积在2万平方米以内的大宗交易，叠加后成交量较为可观。相反，上半年广州中心区域（天河区、越秀区、海珠区、荔湾区、白云区）的写字楼成交面积仅有3.2万平方米，同比减少84%。

合富研究院市场分析师陈健恒表示：“上半年，位于广州金融城板块的城投金融港项目中，部分已整栋出售的货量并未在网签中体现，若在下半年完成网签，足以逆转市场格局，因此对全年的网签成交仍有偏正面预期。”

对比写字楼，上半年广州商铺的供应及成交结构较为稳定。阳光家缘提供的数据显示，上半年广州商铺的新增供应面积约为14万平方米，其中增城区占比过半，约为7.4万平方米，其余供应量也主要来自外围区域，中心区域仅供应约1.9万平方米，占比为13.6%。

成交方面，上半年广州商铺成交面积约为31.9万平方米，同比增加2%，环比增加27%，对比2022年的成交量有所恢复，这主要与政府回购等特殊大宗交易密切相关。成交均价约为22531元/平方米，同比减少2%，环比减少24%。

与写字楼类似的是，上半年广州外围区域的商铺成交量较去年同期上升，同比增加7%至28.8万平方米，占比突破90%，同比增加5.5个百分点。而中心区域成交量同比减少35%至3万平方米，占比为9.5%。

《总结》指出，预计下半年广州商铺市场供应量约为16.3万平方米，加上前期存量，整体可售货量约为170万平方米。陈健恒表示，预计下半年市场仍需依赖大宗交易实现去化，且其交易更趋向受电商冲击程度较低的社区配套型商业。

而对于商办物业中的公寓业态，陈健恒表示，基于大平层公寓“追价不追量”的营销特点以及常规公寓市场上半年相对中庸的表现，若无大宗交易配合，预计广州今年全年公寓成交量难以取得重大突破，预计维持对比去年“弱复苏”姿态。

《总结》显示，上半年，广州公寓新增供应面积约为30.1万平方米，同比减少25%，成交面积约为33.2万平方米，同比减少9%，成交均价同比增加22%至32191元/平方米。

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