北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

【资料图】

长话短说，婆婆住养老院了，房子准备卖了，留钱养老。今年2月25日分别挂在链家和我爱我家。房子情况，蒲黄榆二里（丰台区），塔楼，小三居，东南向（楼里户型最好）电梯直达，层高16层的13层（无任何遮挡），78.4米，唯一不满二（为了好卖房子，去年底，以买卖形式过户到她儿子名下）。三个月中介带看许多，但出价的不多。

中介反馈理由如下：一是区域内属大户型，二是不满二年，不能高贷款。挂牌时标510万，五一节后，下调到500万，仍是看房有，没出价的。房子肯定不留了，我知道从三月份，二手房买卖成交量出现下降趋势。我是继续挂牌等，还是先出租一两年，还是我的操作需要改变。

A：

1、卖了留钱养老，那就是不再买房了。要是我就不着急，先租一两年再说。

2、简单说吧，我是从来不建议追涨杀跌的。无论是北京还是全国其他城市，甚至是全世界的“大城市”，从来都是大幅上涨后才会下跌的，和中小城市完全两码事儿。而从2018年至今，或者是2020年至今吧，北京只是学区房和部分热门板块上涨，整体大盘没什么行情，所以我认为没有大幅下跌的空间。尤其是在“救市”的背景下，北京真要是跌的多了对全国楼市都不利，其他城市就更没信心了。

3、反正我不着急，这种行情我见过好几次了，从2000年开始，2004、2008、2010、2012、2014、2017、2020，哪次都比现在的严重，尤其是2008和2014年的，那才是楼市寒冬呢。但不也都过去了，虽然说历史未必重演，但大多数都是在形式上的轮回。

现在也是北京市手里筹码最足的时候，到目前为止还没有任何单独的全市政策出台。或许是觉得不到时候吧，攥着各种工具不轻易出手。这就看他们用不用吧，无论是行政手段的放松限购和放宽落户，还是财政手段的减税，或者是金融手段的降低首付什么的，反正哪条的效力都会挺大的。

4、总之如果说是卖了置换，那着急出手无所谓，反正是换回来。但如果是卖了套现，最好是不在这种时期出手，还是等等北京的单独救市政策吧。

仅供参考。

二

Q:

28年上学，咨询西城海淀学区房，目前关注点在德胜，阳光丽景三居。也在考虑海淀的，海淀还没看。感觉小升初也挺重要，德胜就是感觉人太多，有一定概率出区。预算2500内，您有什么建议吗？

A：

1、小升初“也”挺重要，比幼升小要重要的多吧，之所以选牛小，不就是为了给初中打底子嘛。按现在的政策，中考甚至比高考都重要呢。

2、2028年是确定的人数降低了，德胜应该也降低出区的概率，这看2025或2026年的政策吧，肯定没这两年紧张了。

3、如果跟德胜相比那海淀就看万柳呗，只不过小升初都是搏点招而已，中三的上岸比例高，各渠道都算上怎么也得30%以上。或者看上地，海淀派位第一。再一个是紫金长安的育英学区，九年制更省心，按成绩也快成小强了。

仅供参考。

三

Q:

石景山自住房一套，有按揭贷款，负230万，利率较高。燕郊一套，2013年总价67万买的，现有剩余尾款30万未还，目前大概能卖到105-110万之间。现在纠结的几个问题，望您能指点迷津！

1、先说燕郊的房子。当时入手燕郊是想让孩子去那边上高中的，因为我们是非京籍。但现在孩子不想去那边上学，另外这个房子是顶层，毛坯，也没租出去，等于是没利用起来。所以等孩子今年中考完后，考虑卖掉。那燕郊的房子现在出手是否合时机？

2、再说景远的房子。假如卖掉燕郊的房子有100万，减去尾款30元，再加上手头有的能出来100万。那这100万要不要提前还景远这套房的房贷？考虑这边利率较高，承担的利息比较多。目前还款压力有，但不是太大，投资部分基本能够还贷款。明年有部分投资能到期，说不好能回来多少。

3、还是用这100万，投资一套北京郊区，用来积分落户。我们有工居，可以买二套。问了中价，首付100万的话，贷款额度是149万。那这样的话，只能看200-250万之间的房子。大概看了下，勉强够的着有昌平西关环岛、房山的瑞雪春堂、加州水郡、大兴的南海雅苑。

积分落户呢，七年内是无望的，因为年龄该减分了。但还是希望能冲冲，也许老二能用得上，老二在读一年级。也就是说，要买郊区这套房，最少得持有10年，10年后这套房子应该还得用，到时候老大差不多该结婚用房了。所以请教章哥，如是要买郊区的房子，买哪个板块的比较合适？有没有推荐的楼盘？

A：

1、燕郊的房子如果用得上就留着，用不上就卖掉吧。按照近20年的价格走势，燕郊等环京地区就是跟随北京大盘，没什么特殊的涨幅。以后也大概率还这情况，只不过是涨的猛跌的狠而已，但最终成绩都差不多。也可以不着急，等等这次救市的效果。

2、是否提前还贷，这找个中介算算账吧。但有230万呢，100万有点儿少，还不如还贷款呢。让他们算算吧，我也不好直接判断。

3、如果买房就先看南海雅苑呗，虽然是保障房，但这地段儿有可能划入亦庄学区。如果被划入就算是特殊利好，不划入也不吃亏。估计早晚的事儿，等入学高峰期过了就有可能。其他的至少是没什么便宜可占，地段儿也谈不上好。反正也不自住，犯不上又跟燕郊似的为租客谋福利。

仅供参考。

四

Q:

我的两套房确实都升值了，但真的都非常的失败。国美的商铺是2006年买的，当时就一万多现在才两万出头，还没银行存款利息高呢。燕郊这套是2010年买的，现在确实是升值翻番了，但租金很低，房子价值200多万租金才1500，我都不敢提涨钱，怕租房的立刻就换别人家了。

A：

1、这次我看懂了，但好像也帮不上什么忙吧？既然当时买国美的这商铺是为了做生意，那就自己用呗，不用的话租出去。不过租金应该涨的也不多吧，2006年这地段儿的租金估计就得每天每平2块多，现在估计也就4块多钱，跟房价的走势差不多。

2、这我实在不好说什么，或者说如果是我的话，两边的房子既然都用不上就会换掉了。当年买商铺的价格估计是住宅的两倍，还算商业地产的繁荣期。但之后就逐步走弱，到现在住宅都7万多了，这才2万多，没法儿比。

北京的商业面积早已过剩，其他国家大城市的人均是1.2㎡，北京都2㎡以上了，而且还在盖。那就自己判断一下国美商街的未来吧，如果商户们能多挣钱才会涨租金，房价也才会跟着涨。如果觉得不行就考虑换掉吧，房子是用来住的，干脆在北京买个能自住的住宅好不好啊？

3、燕郊这套也是这意思，如果能自住就留着，不自住的话意义不大。租金也就这样儿了，投资客太多，哪个小区都一堆空房，很难涨上去。燕郊的价格走势一直是跟随北京，从总体讲不算吃亏，只是涨的猛跌的狠。

北京的二手房挂牌率是1%多点儿，热门小区更少。而燕郊普遍在5%以上，高的甚至到8%。这么多业主要卖房，势必造成大幅波动。

4、总之吧，房子是用来住的，商铺是用来做生意的，用得上就留着，用不上的话我觉得不如换成能自住的普宅。

仅供参考。

五

Q:

我是医生，妻子事业单位，都是集体户。收入中等，北京无房，住公租房。目前首付能有150万，能承担200万25年期的月供。这几天看了一些房产大V的文章，感觉唱衰的多，比如**发的这篇就比较典型。请问您是否认可？如何看待眼下成交量低迷的行情？如何预测未来的楼市趋势？如果建议买房，我们这预算适合哪里？新房还是二手房？

A：

1、我不是大V，也不太爱看其他大V的，反正我也不懂宏观经济，看了没用，也不敢做什么预测，更是从来没预测准过。

2、唱衰的多很正常，成交量低就是现状，自然唱衰的多了。但甭着急，只要成交量一上涨他们肯定唱多。这些人基本都是做媒体的出身，紧跟形势，随时变换立场和观点是本能素质，要不然得不到流量也赚不到钱，只有追涨杀跌才叫预测准了趋势呢。

3、我真没什么看法，入行28年亲身经历过至少八次萧条了，其中崩盘就三次，哪次都比现在的成交量低。所以我根本就没觉得现在这行情怎么着，相当于当医生的看惯了生死，对普通感冒没必要反应过激。

反正在我的经验中，以及全世界各国的案例，如果没发生快速大幅或持续的上涨，就没发生过大幅快速下跌。而且在银行降低利率资金充足的时期，大型核心城市更没发生过房价下跌。

当然历史未必重演，只是有可能周期性的合拍而已。这就看自己的判断吧，房子是耐用消费品，也是长期投资品，别太纠结于短期的波动。

4、我不鼓吹房价永远涨，只是不认为这种救市的时期北京房价会下跌，毕竟那么多信贷资金等着入市呢，撑得住场子。以后什么行情不知道，我说的只是近期的北京楼市。

5、买在哪里先看自己的通勤吧，房子是用来住的，外人不方便建议。只能说这个预算适合五环外近郊，比如沙河、后沙峪、通州、大兴旧宫、房山长阳和门头沟上岸等地，相对能买到房龄新的。

6、注重自住就买新房，注重保值或过几年还要置换就买成熟板块二手的。这看自己的喜好吧，这预算不太好做到兼顾。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

标签：